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La locuzione “affitti brevi” è, ormai, entrata in maniera stabile nel vocabolario non solo dei proprietari di immobili, ma anche di tutte quelle persone che, preso atto della costante crescita del mercato turistico, stanno valutando la possibilità di acquistare o prendere in locazione immobili da destinare al cosìdetto “turismo collaborativo”, ossia la messa a disposizione di un appartamento o di una stanza di esso, in modo da regalare agli ospiti l’illusione di essere a casa propria in una città sconosciuta, con il vantaggio di non essere vincolati a soggiorni di durata prestabilita dalla legge e, soprattutto, di risparmiare cifre considerevoli, dato che tali soluzioni abitative costano circa un terzo di una camera d’albergo.

Nella maggior parte dei casi, però, chi fa riferimento a questa tipologia di locazione tende a confonderla, ritendendola assimilabile, con la casa vacanza o, ancora, con la formula bed and breakfast.

Sotto questo profilo non aiuta di certo il quadro normativo di riferimento, piuttosto frammentato e ancora incompleto sotto certi aspetti, sicchè diventa di fondamentale importanza rivolgersi ad un esperto del settore capace di indicarvi la strada da percorrere, mettendovi al riparo dalle numerose insidie che potreste trovare lungo il vostro cammino, che potrebbero costarvi, in termini economici, molto di più di quanto spendereste affidandovi ad un professionista.

Il mio intento è quello di fornirvi, mediante i miei articoli che pubblicherò periodicamente, alcune informazioni utili per poter incominciare con maggiore tranquillità il vostro percorso nell’ambito dell’extralberghiero. Preciso, però, che si tratta di informazioni di carattere generale che possono richiedere maggiori approfondimenti quando sorge la necessità di risolvere questioni che impongono una analisi più dettagliata, stante le specificità del caso concreto.

Per iniziare, mi soffermerò sul concetto di locazione turistica, analizzando, altresì, le analogie e le differenze rispetto alla casa vacanza e al b and b, nonché sull’importanza di tali distinzioni, posto che, a seconda del tipo di attività posta in essere, diversa è la disciplina, sia sostanziale che fiscale, da applicare.

In particolare, solo il locatore turistico può beneficiare della applicazione della normativa sulla cedolare secca ex art. 3 d.lgs. n. 23/11, che prevede il pagamento di una imposta pari al 21 % di quanto incassato dalle singole locazioni.

Preliminarmente, occorre precisare che non esiste nel panorama legislativo italiano una disciplina unitaria in materia di locazioni turistiche. Le norme che si occupano dell’affitto breve sono, infatti, disseminate in ordine sparso nell’ordinamento giuridico, sicchè si richiede all’operatore del diritto un complicato lavoro di collage al fine di perimetrare la relativa disciplina.

Il quadro normativo di riferimento, dunque, risulta dal collegamento degli articoli del codice civile che regolano l’istituto della locazione (artt. 1571 c.c. – 1654 c.c.) con la legge n. 431/98, il codice del turismo e il D.L. 50/17.

In particolare, con l’art. 4 D.L. 50/17  il legislatore definisce la locazione breve in “contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.”

Dalla suesposta definizione, nonché dal quadro normativo in cui quest’ultima si iscrive, emerge che:

  • Il sorgere del rapporto obbligatorio non può prescindere dalla stipula di un contratto avente, necessariamente, la forma scritta, pena la sua nullità ex artt. 1, co. 4 e 13, co. 5, L. 431/98, con la precisa indicazione della finalità turistica;
  • La finalità turistica deve essere esclusivamente di tipo abitativo, senza, quindi, comprendere anche i cosìdetti servizi alla persona, tipici delle case vacanza e dei bed and breakfast (esempi: prima colazione, pulizia delle camere durante il soggiorno, servizio navetta da e per l’aeroporto, guida turistica, ecc.).

È, tuttavia, ammessa la pulizia iniziale delle camere e la prima fornitura di biancheria. Si precisa che la giurisprudenza dominante ritiene che il legislatore, nell’ammettere all’art. 4 D.L. 50/17 il servizio di pulizia iniziale e la prima fornitura di biancheria, abbia, in realtà, voluto solo elencare, con funzione esemplificativa e non tassativa, le attività che, lungi dal poter essere identificate come servizi alla persona, sono strettamente correlate alla finalità turistico abitativa. Ne discende che devono ritenersi coerenti con la definizione di locazione turistica, data dall’art. 4 D.L. 50/17, anche altri servizi, che, seppur non elencati, sono comunque astrattamente riconducibili nell’alveo delle prestazioni correlate a soddisfare l’esigenza turistico abitativa, in quanto non catalogabili come servizi alla persona. A titolo di esempio: climatizzazione dei locali, wi-fi, ecc.

  • Non vi è l’obbligo di registrazione del contratto se la locazione ha una durata inferiore a 30 gg. Una durata maggiore, invece, pur non modificandone necessariamente la finalità, impone, a pena di nullità, la registrazione dell’atto scritto.
  • Dal punto di vista soggettivo, la legge prescrive che gli stipulanti, locatore e conduttore, siano persone fisiche che operano al di fuori dell’attività d’impresa. Sicchè, all’applicabilità della normativa in materia di contratti di locazione turistica osta non solo il fatto che uno dei due contraenti sia una persona giuridica, ma che, ancorchè locatore e conduttore siano entrambi persone fisiche, uno dei due utilizzi lo strumento contrattuale nell’ambito di una attività di impresa.

Si precisa, però, che il legislatore non ha ancora chiarito cosa intenda per “attività di impresa” riferita al contratto di locazione turistica e se, quindi, superato un certo numero di immobili da offrire in locazione turistica, si esca dai binari della locazione per fini non imprenditoriali e si entri, invece, nell’attività di locazione di tipo imprenditoriale. Ne consegue che, in attesa di una normativa più dettagliata su questo punto, debba farsi riferimento all’art. 2082 c.c., che fornisce la definizione di imprenditore.

  • Quanto riferito in precedenza al punto 4 non esclude l’applicabilità della suesposta normativa se la stipula del contratto di locazione viene preceduta dall’attività di intermediazione di un soggetto terzo, esercitata, anche in forma imprenditoriale, sia utilizzando il canale live che quello on line.

Siccome nel caso dell’affitto turistico, a differenza della casa vacanza o bed and breakfast, il contratto stipulato è un contratto di mera locazione e non anche un contratto di prestazione di servizi e, quindi, i relativi redditi percepiti rientrano fra i redditi fondiari anziché appartenere alla voce “altri redditi”, si applica, appunto, il D.L. 50/17, che ha esteso la possibilità di usufruire dell’opzione della cedolare secca di cui all’art. 3, d.lgs. n. 23/11, ossia pagare il 21% fisso sui redditi da immobili.

Avv. Vittorio Fiume

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