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Mentre le scuole e le Università continuano ad assicurare la didattica online in virtù del noto provvedimento di chiusura delle stesse fino al 3 aprile 2020 (15 aprile per la Lombardia e 14 aprile per la Campania), a livello nazionale si parla, ormai da tempo, della proroga della chiusura delle stesse ben oltre quel limite temporale ottimisticamente preventivato dal Governo.

Probabilmente ci si dovrà preparare ad un ritorno sui banchi di scuola non prima di settembre 2020.

Questa sofferta, ma necessaria, decisione del Governo, oltre a generare preoccupazione per l’istruzione dei propri figli, pone ai genitori degli studenti universitari fuori sede o agli studenti stessi il seguente dubbio:

  • posso sospendere il pagamento del canone di locazione?
  • Se sospendessi il pagamento perderei le due mensilità già versate a titolo di cauzione?

Si tratta di un nodo controverso che, al momento, non trova conforto neppure nelle normative sino ad ora adottate, infatti non è stata prevista alcuna disciplina specifica.

È ragionevole ritenere che, limitatamente alla categoria dei contratti di locazione transitoria per lavoratori e studenti fuori sede, valga quanto è stato da me suggerito nel precedente articolo, in cui ho dato atto della possibilità di risolvere il contratto di locazione ad uso non abitativo o, ferma la continuità del rapporto contrattuale, ottenere una riduzione del canone di locazione ivi previsto.

Infatti, anche in questi casi il conduttore può trovare conforto nella disciplina codicistica e, precisamente, negli artt. 1218 (responsabilità contrattuale), 1463 e 1464 (impossibilità sopravvenuta, totale o parziale, della prestazione) c.c.

Tuttavia, prima di affrontare il caso specifico, è opportuno fare delle precisazioni di carattere generale in merito alla sorte dei contratti di durata, categoria cui appartiene anche il contratto di locazione, ogniqualvolta un provvedimento normativo come l’ormai famoso DPCM Conte (che ordina la chiusura delle Università e di molti esercizi commerciali), estraneo alla sfera dei contraenti e non superabile nonostante la diligenza degli stessi, sopraggiunga durante la fase esecutiva del contratto stesso, rendendo impossibile il perseguimento dello scopo ivi sotteso, nonostante la o le prestazioni siano ancora eseguibili da un punto di vista materiale (abitare nell’appartamento è ancora possibile, ma la chiusura dell’università rende inutile la permanenza dello studente in quella casa) .

La giurisprudenza, ormai da tempo, tende, in queste circostanze, ad applicare analogicamente l’art. 1463 c.c. e, quindi, risolvere il contratto per impossibilità sopravvenuta della prestazione.

In effetti, la prestazione oggetto del contratto, da un punto di vista materiale può ancora essere eseguita, tuttavia, siccome si tratta di un contratto che è stato stipulato per una finalità specifica (es. la finalità del contratto di locazione transitorio per studenti è quella di assicurare agli stessi, per un periodo di tempo limitato, una abitazione nei pressi dell’università cui si sono iscritti, in cambio di un corrispettivo economico) e questa finalità, a causa della sopravvenienza normativa, non può essere perseguita (es. DPCM Conte), si deve considerare come se fosse impossibile l’esecuzione della prestazione e, quindi, in applicazione dell’art. 1463 c.c., risolto il relativo contratto.

Applicando le coordinate su esposte al contratto di locazione transitoria per studenti, ma lo stesso discorso potrebbe farsi per i contratti di locazione transitoria dettati da esigenze lavorative, pare evidente che i provvedimenti governativi adottati in queste settimane, imponendo la chiusura delle università e, altresì, di molte attività commerciali, abbiano frustrato lo scopo per il quale i contratti suddetti sono stati siglati.

Ragion per cui, venuta meno la ragione giustificativa del rapporto obbligatorio, è possibile, ai sensi dell’art. 1463 c.c., chiedere alternativamente

  • la risoluzione del contratto con restituzione da parte del locatore di quanto percepito a titolo di cauzione
  • la riduzione del canone di locazione qualora si abbia interesse a mantenere il godimento dell’immobile

Previa analisi del contratto da parte di un legale esperto nel settore, una mirata lettera legale, inviata per conto del conduttore, per contestare al proprietario dell’immobile la sussistenza delle condizioni per accedere alla sospensione e/o alla riduzione del canone di locazione per tutto il periodo di chiusura delle università e degli esercizi commerciali, è di fondamentale importanza per formalizzare le Vostre intenzioni al locatore.

Per ulteriori chiarimenti potete contattarmi al mobile 3357831163 o attraverso la compilazione di apposito form.

 

Avv. Vittorio Fiume

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