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Il governo italiano ha adottato nelle ultime settimane delle misure restrittive della libertà personale dell’individuo giustificate dall’esigenza di fronteggiare l’emergenza epidemiologica COVID – 19. La comunità scientifica, infatti, sostiene che per arrestare il contagio e scongiurare la nascita di ulteriori focolai epidemici sia necessario limitare il più possibile i contatti fra le persone.

Tra le misure stringenti adottate dal Governo spiccano quelle che vietano di uscire dalla propria abitazione se non per motivi assolutamente necessari (lavoro, acquisto di beni di prima necessità), nonché la sospensione di tutte le attività commerciali, di ristorazione e inerenti ai servizi alla persona, fatta eccezione per quelle attività ritenute essenziali o esercitabili in modalità smart working.

Non vi è dubbio che con tali misure, nell’ottica di un legittimo contemperamento degli interessi in gioco, che considera la salute pubblica preminente rispetto a tutto il resto, si abbia purtroppo inferto un duro colpo al tessuto economico-produttivo del nostro Paese.

Infatti, tutte o quasi tutte le imprese commerciali hanno subito un brusco arresto della propria attività o, quantomeno, un suo notevole rallentamento, che non consente alle stesse di fronteggiare i costi fissi che mensilmente gravano sulle casse dell’azienda (luce, gas, canone di locazione, mutuo, leasing ecc.)

È vero, il D.L. “Cura Italia” prevede per le imprese delle misure di sostegno finanziario e, limitatamente agli immobili di categoria catastale C1, la possibilità di ricevere un credito di imposta pari al 60 % del valore del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020 (sarà, presumibilmente, prorogata sino al termine del periodo emergenziale), non sfruttabile da quegli esercizi commerciali che possono continuare la loro attività anche durante questo periodo di crisi.

Si tratta, però, di misure non sufficienti ad arginare le ingenti perdite economiche che le sopra citate attività stanno subendo in questo periodo storico.

Quindi, cosa fare se l’improvvisa perdita delle entrate, nella specifica ipotesi di chiusura dell’attività imposta dal DPCM, non consente di far fronte al pagamento del canone di locazione nella misura prevista? e quali sono le conseguenze dell’inadempimento?

A tal proposito, in disparte il su citato provvedimento legislativo, il codice civile fornisce ai commercianti e liberi professionisti danneggiati dalle misure di cui sopra gli strumenti idonei ad ottenere una sospensione o, quantomeno, una riduzione del canone di locazione, per tutto il periodo di vigenza del DPCM “io resto a casa” e del DPCM 11.03.2020.

Si tratta dell’art. 1218 (responsabilità contrattuale) in combinato disposto con gli artt. 1256 e 1258 c.c. e 1463, 1464 c.c., che, peraltro, vengono richiamati, in chiave rafforzativa, proprio dal decreto “Cura Italia” all’art. 91.

In particolare, l’art. 1218 disciplina la responsabilità del debitore per inadempimento, comunemente definita responsabilità contrattuale, escludendo il risarcimento del danno da inadempimento o da ritardo, laddove vi sia una impossibilità della prestazione per causa non imputabile al debitore.

Specularmente all’art. 1218 c.c., l’art. 1256 c.c. statuisce che l’impossibilità della prestazione per causa non imputabile al debitore determina l’estinzione dell’obbligazione. Sicchè, ove concorrano i due elementi della impossibilità oggettiva (fattore che trascende la sfera del debitore) e della non imputabilità di detta impossibilità al fatto del debitore, si verificano due differenti effetti:

1) il debitore inadempiente non è tenuto a risarcire il danno verificatosi per effetto dell’inadempimento;

2) a causa della sopravvenuta impossibilità oggettiva di eseguire la prestazione, l’obbligazione si estingue e il debitore si libera dal relativo vincolo.

Se, invece, la prestazione è divenuta impossibile solo in parte, ai sensi dell’art. 1258 c.c., ferma la non risarcibilità dell’eventuale danno cagionato al creditore, il debitore si libera dall’obbligazione eseguendo quella parte di prestazione ancora possibile.

L’impossibilità sopravvenuta, riveste, inoltre, una particolare incidenza nei rapporti obbligatori con prestazioni corrispettive, proprio come nel contratto di locazione.

Sulla base dell’art. 1463 c.c., se nei contratti a prestazioni corrispettive l’impossibilità è totale, la parte adempiente non potrà più pretendere la prestazione imputabile al debitore e sarà tenuta a restituire quella che abbia già ricevuto, in virtù di quanto la legge prevede in materia di ripetizione di indebito ex art. 2033 c.c.

Qualora, invece, sempre nell’ambito dei contratti sinallagmatici, l’impossibilità sia solo parziale e non totale, ai sensi dell’art. 1464 c.c. l’altra parte ha diritto ad una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta o, addirittura, recedere dal contratto laddove non abbia un apprezzabile interesse all’adempimento parziale.

Anche in questo caso, resta fermo il principio di cui all’art. 1218 che esclude l’operatività della clausola risarcitoria quando l’inadempimento, totale o parziale, sia da attribuire ad una impossibilità oggettiva e assoluta, in quanto non imputabile al comportamento doloso o colposo del soggetto totalmente o parzialmente inadempiente.

L’art. 1464 c.c. si differenzia, quindi, dall’art. 1258 c.c. solo dal punto di vista del suo ambito applicativo. Infatti, il primo si occupa dell’incidenza dell’impossibilità parziale nel contratto sinallagmatico (e quindi anche nel contratto di locazione), il secondo, invece, attiene ai rapporti per così dire semplici, in cui non vi è l’elemento della corrispettività.

In virtù della disciplina enunciata è possibile, dunque, previa analisi del contratto di locazione ad uso non abitativo ed una mirata lettera legale inviata per conto del conduttore, contestare al proprietario dell’immobile la sussistenza delle condizioni per accedere alla sospensione e/o alla riduzione del canone di locazione per tutta la durata della chiusura dell’esercizio imposta dal DPCM.

Difatti, se il contratto è ad uso commerciale, il contatto con il pubblico costituisce una qualità essenziale ed irrinunciabile dell’uso del bene immobile accordato alla parte. Il venir meno di questa intrinseca qualità dell’immobile genera una sopravvenuta impossibilità, totale o parziale, della prestazione del locatore, che giustificherebbe da parte del conduttore il non versamento del canone di locazione e successiva risoluzione del contratto oppure, in omaggio all’art. 1464 c.c., una sua corrispondente riduzione.

Da un punto di vista procedurale, in seguito all’invio di apposita lettera legale con la quale si eccepisce l’impossibilità temporanea di fruire dell’immobile, è possibile conseguire un duplice e alternativo effetto:

  • SOSPENSIONE DEL PAGAMENTO DEL CANONE

Per tutto il periodo di vigenza del DPCM, fermo restando l’obbligo di pagarlo successivamente, seppur a condizioni presumibilmente diverse, da concordare con il locatore (rateizzazione, versamento a stralcio, accesso a eventuali ulteriori contributi governativi attualmente)

  • RIDUZIONE DEL CANONE

è possibile, successivamente all’invio della comunicazione legale che chiede la sospensione, contrattare con il locatore una soluzione bonaria per il dimezzamento del canone, per tutta la durata del fermo attività, senza che al termine del periodo si sia accumulato un debito eccessivo.

 

A tale fine quindi, si suggerisce di formalizzare la posizione all’altro contraente, affidandoVi alla esperienza nel settore del nostro studio legale.

Per ulteriori chiarimenti potete contattarmi al mobile 3357831163 o attraverso la compilazione di apposito form.

 

 

Avv. Vittorio Fiume

 

 

 

 

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